Protection de l’acquéreur d’immeuble et régime des copropriétés.

Article 72 – Protection du particulier acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation

L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation modifié étend à toutes les acquisitions de logements anciens par des acquéreurs non professionnels, lorsque l'acte est conclu sous seing privé, le délai de rétractation de 7 jours jusqu'alors réservé aux seuls acquéreurs de logements neufs et instaure un délai de réflexion lorsque l'acte initial engageant l'acheteur est conclu sous forme authentique.

L'article L.271-2 nouveau du code de la construction et de l'habitation interdit le versement d'argent par l'acquéreur pendant ces délais et prévoit deux exceptions uniquement pour les actes soumis au délai de rétractation. Elles concernent le cas de dispositions législatives spéciales dans le domaine de la construction neuve et celui pour lequel la transaction s'effectue par l'intermédiaire d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés, agent immobilier notamment. Est puni de 200.000 F d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement en méconnaissance de ces dispositions.

Le Cabinet JOMEL dispose d'une garantie financière de 190.561,27 € auprès de la SOCAMAB (Société de Caution Mutuelle des Administrateurs de Biens et Agents Immobiliers).

Le décret du 3 juillet 2000 d'application de la loi du 8 juin 1999 est paru au journal officiel du 5 juillet 2000.

L'article 2 de la loi : obligation de déclarer au maire, par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par dépôt en mairie contre décharge), la présence de termites.

Rôle des préfets : Ils délimitent les zones contaminées ou susceptibles de l'être.

Rôle des maires : les maires reçoivent les déclarations et prennent la décision d'enjoindre aux propriétaires bâtis ou non, situés dans les secteurs délimités par le conseil municipal de procéder dans les 6 mois à la recherche de termites, ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires.

Publicité de l'arrêté préfectoral : aux fins de délimitation des zones contaminées par affichage en mairie.

Cet affichage en mairie marque le point de départ de la procédure d'injonction du maire et c'est à partir de la date de publication qu'il faudra insérer dans l'acte authentique d'une vente d'immeuble bâti, un état parasitaire dans l'acte authentique d'une vente d'immeuble bâti, si l'on veut que la clause d'exonération des vices cachés produise ses effets en présence de termites.

Comme suite à l'injonction du maire de procéder à la recherche de la présence de termites :

La justification de l'obligation de recherche de termites est assurée par le propriétaire en produisant un état parasitaire adressé au maire. Cet état doit avoir été établi par une personne exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic de la présence de termites.

Justification de l'obligation de réalisation des travaux.

L'état doit avoir été établi depuis moins de 3 mois à la date de l'acte authentique.

L'alinéa 2 ajoute : l'état parasitaire est établi conformément au modèle défini par arrêté du ministre chargé de la construction…

L’article 123 de la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions et l’arrêté préfectoral du 14 mai 2001 rendent obligatoire l’insertion d’un état des risques d’accessibilité au plomb, daté de moins d’un an, à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un immeuble affecté à l’habitation en tout ou partie, et construit avant 1948.

Pour comprendre la notion réglementaire d’accessibilité au plomb, il faut connaître de quelle manière l’intoxication peut se produire : les vieilles peintures au plomb se dégradent avec le temps ou les écailles et poussières qui contiennent des sels de plomb peuvent être inhalées ou ingérées (ce risque concerne surtout les enfants, notamment l’atteinte du système nerveux, mais aussi les entreprises du bâtiment effectuant des travaux d’entretien). L’accumulation de ces substances provoque des effets toxiques et biologiques irréversibles.

Si la réglementation engage formellement la responsabilité du vendeur, celles du bailleur et du syndicat des copropriétaires sont cependant réelles : ce dernier est en effet responsable de plein droit en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par défaut d’entretien des parties communes. C’est pourquoi le syndic ne peut que proposer à l’assemblée générale d’approuver le diagnostic sur les parties communes afin d’identifier un risque et proposer son traitement.

L’article 46 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli :

Article 46 : Toute promesse de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Le décret 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété.

Article 4-1 : La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieur à 1,80 m.

Article 4-2 : Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

Le décret N° 96-97 de la loi du 7 février 1996 modifiée en 1997 impose, sous peine d’amende, aux propriétaires d’immeubles d’effectuer une recherche d’amiante avant le 31 décembre 1999.

A l’exception des maisons individuelles, tous les logements sont concernés. Pour les constructions antérieures à 1980, la recherche porte sur le flocage (qui recouvre les murs et plafonds) et le calorifugeage (sur les tuyauteries).

Pour les autres immeubles (de 1980 jusqu’au 29 juillet 1996), seuls les calorifugeages sont à contrôler.

Enfin, pour tous ceux édifiés avant le 1er juillet 1997, les faux plafonds sont visés.

La recherche de la présence de calorifugeage, de flocage et de faux plafonds pouvant contenir de l’amiante, ainsi que le prélèvement de matériaux représentatifs, nécessitent une véritable compétence technique. Le législateur l’impose.

Le contrôleur technique : Il s’agit d’une personne qui a reçu obligatoirement l’agrément du Ministre de la Santé.

Le technicien de la construction : Il s’agit d’une personne qui a un bagage technique important de par sa formation (diplôme d’architecte, ingénieur, économiste de la construction…).

Les sanctions sont sévères dans le cas d’inobservation des obligations ou dans le cas d’infraction aux prescriptions.